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日前，国家统计局丽水调查队公布了《年上半年丽水市区房地产市场调研简析》，全文刊载如下：上半年，受供求关系、政策调控、土地价格攀升等多重因素影响，丽水市区商品住宅市场价格整体呈上涨趋势，但上涨趋势前期上涨、后期放缓，成交量同比下降。
一、上半年市区住宅销售变动情况（一）新建商品住宅销售价格涨幅回落。上半年，丽水市区新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为0.5%、0.1%、0.5%、0.8%、0.2%、0.1%；新建住宅销售价格同比涨幅分别为4.0%、3.9%、4.1%、4.8%、4.4%、3.7%。其中4月份环比、同比均为上半年最大单月涨幅，5月、6月环比、同比涨幅有所收窄（见图1）。
图年下半年以来丽水市区新建住宅价格涨跌幅（%）
（二）二手住宅销售价格快速上涨，涨幅高于新房。上半年，丽水市区二手住宅销售价格呈现快速上涨走势，且涨幅大于新建商品住宅（见图2）。从环比看，上半年二手住宅市场持续升温，其中4月、5月环比均上涨0.9%，为上半年最大单月涨幅。从同比看，涨幅逐月扩大后回落，其中4月同比上涨7.8%，为上半年最大单月涨幅,6月同比上涨6.7%，为上半年最小单月涨幅。
图年下半年以来丽水市区二手住宅价格涨跌幅（%）
（三）住宅成交量同比减少。据市房管中心数据显示：上半年市区新建商品住宅累计成交面积为39.2万平方米，同比下降15.9%；二手住宅累计成交面积32.23万平方米，同比下降3.8%。受制于上半年市区新开楼盘相比去年减少，导致今年上半年市区新建商品住宅累计成交面积萎缩。同时，由于市区新建商品住宅房源选择面越来越窄，好户型更不易买到，进入3月份以来市场需求旺盛，促使二手住宅市场交易活跃。
（四）库存量明显减少，去化周期降至低位。据统计，截止6月底，市区新建商品住宅可售套数套、可售面积11.8万平方米，较年初分别下降37.6%、41.8%。随着库存数量的减少及销售量的持续回升，市区新建商品住宅消化周期逐步缩短，以近12个月月均销售面积量计算,到6月底市区新建商品住宅库存的去化周期降低至仅2.0个月,较年初又缩短1.1个月。
二、原因分析（一）新建住宅库存低位运行，市场供求矛盾突出。据住建部网签数据显示，年以来，市区新建商品住宅可售房源呈震荡向下波动，市场供求矛盾凸显。今年上半年共有8个楼盘相继推出12期新开楼盘，为市场共提供新增房源套，各楼盘几乎当日售罄。截止6月底市区新建商品住宅库存的去化周期降低至仅2.0个月，处在历史最低位，也表明当前市区住宅市场供需矛盾尤为突出。在新建住宅供应相对短缺的背景下，大量购房需求转向二手房市场，导致二手房源需求旺盛，市场交易活跃。
（二）棚改拆迁推动。根据丽水市城镇住房保障“十三五”规划，“十三五”期间丽水市将继续加大力度实施城市老小区等旧住宅区的综合整治工程，以此不断提高住房民生保障水平，并推动市区住宅品质的提升。今年年初，省住房和城乡建设厅公布《浙江省年度棚户区改造计划开工项目清单（第三批）》，个项目中丽水市区占19个，共40个项目，涉及户家庭，计划今年完成万平方米城中村改造。棚户区改造规模依然较大，货币化安置方式的选择使得棚改客户直接流入市场，增加住宅市场需求。
（三）市场预期抬高。一是房价预期看涨。受当前棚改拆迁推动，当前推行的货币化安置、公寓期房回购、“房票”等补偿方式将进一步刺激市场需求，整个房地产市场看涨预期强烈。二是对信贷政策收紧的恐慌。7月份，银行信贷政策进一步收紧，首套房贷款利率由的上浮10%提高到15%。房贷利率的过快上涨加剧刚需一族和改善型客户的购房恐慌情绪，促使其急于入市。基于目前市区新建商品住宅“一房难求”且付款方式以一次性全款为主、“买涨不买跌”心理，加上近期政策叠加效应影响，购房者从众心理强，市场需求集中爆。
三、后市房价涨跌因素分析（一）抑制房价上涨的因素。政策是楼市的风向标，年楼市调控政策继续从严从紧，上半年丽水市区土地拍卖均采用“限房价、竞地价”的拍卖形式。同时，银行房贷利率继续上浮，公积金贷款额度下调、贷款次数增加控制，都将对市区楼市产生一定的抑制作用。
（二）支撑房价上涨的因素。当前丽水市区新建商品住宅库存不足，库存去化周期仅为2.0个月，加之今年上半年市本级仅拍卖成功两宗地块，下半年整体市场尤其是主城区供应依然偏紧。前期“大拆大整”的需求仍将继续释放，房企对后期楼市依然保持稳中微升预期，居民对楼市平稳预期逐渐强化，上述因素都将对市区楼市产生一定的支撑作用。
四、若干建议（一）管控金融风险，稳定楼市秩序。作为典型的资金密集型产业，信贷政策将会影响到开发商的开发策略、销售策略，进行影响到房价，影响到购房者的住房需求和投资投机需求。房地产的投资和投机需求旺盛，严重挤压了购房者的自住需求，进而扭曲了房地产市场的价格走势。金融信贷作为政府应对楼市的重要调控手段，在楼市过热，房地产价格脱离基本面涨幅异常时，收紧的信贷政策将会缓解房地产市场过快、过热增长的压力。金融部门合理运用利率杠杆调节市场结构性突出问题，打击市场投机行为，建立专业化的房地产市场金融服务和风险管控体系，提供高效快捷的咨询评估服务和风险防范预警，降低和分散金融部门风险，对房地产行业起到稳压剂的作用。
（二）优化土地结构，加大商品住宅供应。明确土地供应机制对住宅价格的影响，定向调控土地市场，加大土地供应量，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快增加新建住宅市场库存量。加大对开发企业住宅项目开发建设和施工进度的督导，要求严格按照施工许可约定的建设工期要求和土地出让合同约定的时间及时开竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效住房供应。
（三）规范二手交易市场，发布权威市场信息。因二手住宅市场交易活跃，市区二手中介机构数量快速增长，而从业人员素质稂莠不齐，部分二手中介渲染炒作房价上涨，引起购房者恐慌。价格上行期市场出现房东频繁上调挂牌价，中途停止交易，惜售观望等情况。建议相关部门加大对房地产机构销售行为的监管力度，加强舆论引导，打击不合规的交易行为，发布权威信息，稳定市场预期。
感谢国家统计局丽水调查队专家的专业分析！
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本文编辑：佚名
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