目前广州市办公物业主要集中分布于珠江新城、天河北、琶洲及越秀区这四个片区，其中珠江新城及天河北位处广州城市中轴线，为广州的中央商务区；琶洲片区为国际会展中心区，并依托会展业发展电商总部示范区；越秀区位处广州市的旧城市中心，为广州市的老CBD,沿环市路、东风路、沿江路呈带状分布。金融城作为正在崛起中的新商务区，目前尚处于大规模建设中，暂不作调查区片，我司对传统四大片区进行实地调查结果如下：
（一）珠江新城片区
珠江新城以冼村路为界，划分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中央商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。以花城广场为中轴线，两侧主要分布的公共配套设施有广州妇幼医疗保健中心、天河中学、天河区先烈东小学、天河中学花城校区、广州第二少年宫、广州大剧院、广州图书馆、广东省博物馆、海心沙亚运公园等。
商务办公集中的珠江新城西区，目前轨道交通主要依赖5号线、3号线，其中这两条线路的换乘站“珠江新城站”是最为拥堵的地铁站之一；APM线线路短，且在珠江新城内未与5号线换乘，分流作用不大；建设中的地铁18号线冼村站、10号线广州大道中站在建成后，将一定程度上减轻“珠江新城站”的压力，区域交通交件将得到进一步改善。
典型办公物业租金与售价水平调查
商务办公集中的珠江新城西区，目前轨道交通主要依赖5号线、3号线，其中这两条线路的换乘站“珠江新城站”是最为拥堵的地铁站之一；APM线线路短，且未与5号线换乘，分流作用不大；建设中的地铁18号线冼村站、10号线广州大道中站在建成后，将一定程度上减轻“珠江新城站”的压力，区域交通交件将得到进一步改善。
从调查数据来看，珠江新城写字楼不含管理费的租金在-元/m2之间居多，管理费多在30-40元/m2之间，企业租赁成本实际在-元/m2之间。例如西塔、东塔这类超甲级写字楼，实际租赁成本在元/m2以上。
珠江新城写字楼售价在3.5-4.0万元/m2之间居多，超甲级写字楼售价在4.5-5.0万元/m2之间；还有部分超甲级写字楼，例如西塔、东塔，都是只租不售。通过对下图的超甲级写字楼产权面积数据分析，-方占比约64%，-方占比约23%，0方以上占比9%，可见产权面积方以下的办公物业更受市场欢迎。从具体写字楼来看，供货量大的环球都会广场、富力盈凯广场套数占比近60%，二者均是方以下物业居多；广州周大福金融中心基本一层一户，单层面积近方，在调查中获知，实际租赁面积可根据客户需求进行划分，方为起步面积。
未来办公物业供应
广发证券大厦年年初交付，目前正在销售中，将为办公市场带来约10万m2的供应量；合利?天德广场预计年10月交付，只租不售，将为办公市场带来约10万m2的可租赁面积。
小结：广州作为粤港澳大湾区四大中心城市之一，居住及办公成本最低，随着大湾区一体化建设的推进，越来越多的企业将会考虑进驻广州，这将带动办公市场的需求，珠江新城作为广州CBD，会成为优质企业的首选之地，预计未来珠江新城办公物业租金及售价将会进一步上涨。
（二）琶洲片区
琶洲片区位于广州新城市中心，北临珠江，南临黄埔涌，四面环水，面积10.4km2，东西长约10千米，南北宽约1千米。年7月出台《全市电子商务与移动互联网集聚区总体规划布局的意见》，目前已进驻名企：阿里、腾讯、复星、国美、唯品会、小米科技、YY、科大讯飞、南方传媒、TCL等。
年11月16日，《琶洲地区发展规划纲要(—年)》审议通过，《纲要》指出，琶洲地区将加大土地储备及供应力度，制定与发展相匹配的土地储备供应计划，对琶洲地区的产业、交通、基础设施与公共服务配套、城市更新、智慧城市方面做出了规划。目前琶洲片区的公共配套设施不够完善，地铁线路也只有4号线、8号线及有轨电车，不过根据规划，未来琶洲的地铁线路会比较密集，其中“琶洲”站将成为多线换乘站，北至白云机场、南站广州南站、东至东莞、西至白云，便捷到达广州各重要节点。
-年期间，琶洲已出让29宗商服用地，其中年4宗；供应可建设用地面积19.67万m2，计容建筑面积.92万m2，土地出让亿元。已成交土地及年成交4宗商服用地具体分布情况如下图所示：
典型办公物业租金与售价水平调查
从调查数据来看，琶洲写字楼不含管理费的租金在-元/m2之间居多，近五年新建的写字楼租金多在-元/m2之间，管理费多在22-30元/m2之间，企业租赁成本实际在-元/m2之间。琶洲的租金水平与珠江新城相比，目前差距在50%左右。未来随着阿里、腾讯等名企的正式进驻，会带动配套相关企业的进驻，带动琶洲写字楼的需求，与珠江新城的租金水平将会缩小。
未来办公物业供应
年，正是琶洲商务区迎来项目交付高峰的起始年，当前，琶洲牵手多个电子科技巨头及互联网大鳄，全力打造互联网创新集聚区，而在进一步实现引进企业的业务多元化上，琶洲再次发力。据了解，从年底至年，
本文编辑：佚名
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